注文住宅プランレポート

7.将来年表や所得から住宅購入の最高金額を決める

30歳の男性がボーナスをあてにせず、月10万円返済35年ローンとして計算すると?
10万円×12ヶ月×35年=【4200万円】返済できると考えられますね。

仮に賃貸のまま生活をするとしたら、65歳以降は若干安く抑えたとしても家賃はかかるわけです。
なので、平均余命を考慮に入れて85歳まで20年で計算すると?
家賃5万円×12ヶ月×20年=【1200万円】

要するに住宅費用が【生涯累計5400万円】ほど必要になったかもしれないところを
購入する事によって【1200万円安く!】手に入れる事が出来たことになりますね。
もちろんローン以外にもかかる費用経費(固定資産税・将来の修繕費・etc)はありますから、
その必要経費はボーナスを充てるのも良いと思います。

また、将来年表を確認しながら5年ごとの年収推移予想を記入してみてください。
生活水準をある程度一定に保てていれば、増えた家庭の手取り年収(奥様の収入も含む)のうち5~6割は家庭の体力としていけるでしょう。
子供が成長していく中で必要になる資金や、車などの買い替え費用、計画的な家族旅行などなど、生活水準を保っていればそこまで心配はありません。

では、所得から見る購入金額の目安は?
住宅ローンの年間返済額は、現実的には手取り年収(税込み年収の8割)の25%以内。
そこにローン年数を掛けてもらえば目安となる住宅ローン額がわかります。
あとはその住宅ローン額+自己資金で、目安の算出が出来ます。

6.住宅ローンの「事前審査」を理解して準備しよう

住宅ローンの事前審査を、物件が決まりおおよその見積もりが出てから進める方が多いようです。
住宅購入を無理なく優位に進めるためにも、
住宅ローンの事前審査は契約前にしておくことがポイントです。

時間をかけて手間隙もかけてやっと見つけ決断した家なのに、
肝心の住宅ローン本審査が通らず諦めるなんて事は絶対に避けたいところです。
また、価格交渉においても住宅ローンの事前審査が済んでいる方のほうが、
不動産会社や建築会社としてもリスクがない分お値引きもし易くなるようです。

という事で!!

住宅ローンの事前審査については、
家を探し始め住宅展示場や物件を見に行くタイミングで速やかに事前に行って頂くことをお勧めいたします。

住宅ローンの事前審査は皆様自身が直接金融機関に出向いても出来ます。
不動産会社やハウスメーカーは大抵提携している銀行があり、そこから借りることで優遇される場合があります。
ただ、何処から借りるかによって金利は結構変わりますから、
目を肥やすという意味でも色々な銀行で仮審査を受けてみると良いかもしれません。

下記が住宅ローンの事前審査に必要なもの一覧です。
その際にはご用意下さい。

会社員の方
1.直近の源泉徴収票(取得先はお勤め先)
2.住民税決定通知書(取得先はお勤め先)または課税証明書(取得先は区役所など)
3.健康保険証
4.運転免許証
5.住民票(後日でもOK)

会社役員・個人事業主の方
1.確定申告書(直近3期分)
2.決算書(直近3期分)
3.健康保険証
4.運転免許証
5.住民票(後日でもOK)

5.現在の所得から借入可能な金額を計算する

融資では、申込人の年収以外にもさまざまな審査がありますので、ここで計算する借入可能額が絶対ということではありません。
あくまでも、年収からの借りられる上限金額の目安として判断してください。

また、金融機関によっては審査に用いる設定金利が異なりますから、この点にも注意してください。
同じ年収でも借入可能額が変化するというのは、こうした審査金利の違いがあるからなのですね。

【例】
年収540万円の世帯主(37歳)が、審査金利4%、借入予定期間を35年とした場合、
住宅ローンの借入可能額の計算によれば、いくらまで借りることができるのか?

(1)540万円(年収)×35%(返済比率)=189万円(年間の返済可能)
(2)189万円(年間の返済可能額)÷12ヶ月=15万7500円(月々の返済可能額)
(3)15万7500円(月々の返済可能額)÷4428円×100万
 ≒3,350万円(借入可能額)

※:100万円を年利4%、35年返済で借りた場合の月々返済額

4.現状の生活費を一覧表にする

もちろん、家計簿はつけていますよね・・? 
生活費を一定に保つ事は、今後のライフプランを叶えていくうえでとても重要な要素です。
なかなか貯蓄が出来ないという方の多くは「使途不明金」が多くありました。
生活費をしっかり把握することにより、使途不明金は減っていきますし、お金と賢く付き合えるようになりますよ。

一部生活費外のもありますが、項目としてはざっと以下のような感じでしょうか。

・教育費
・家賃(駐車場・共益費含む)
・ローン(車など)
・食費
・光熱費
・家事用品費
・被服費
・通信費
・教養・娯楽費
・交際費
・保険料(生命保険・学資保険)
・保険料(自動車保険)
・保険料(火災保険)
・貯蓄(財形・定期)
・その他(税金・余裕資金など)

注意するポイントは!!

季節によって変動する部分があることです。
1年以上の記録があると分かりやすくて良いですね。

また、マイホーム購入後の生活は、現状の生活と大きく変わる可能性もあります。
部屋数が増えたり、使い勝手のいいキッチン、快適なバスルームなどなど。
当然、今の生活費と比べ住宅に関する支出が多くなるケースもあるため、一覧表を作成し生活費のリストラにもチャレンジしてみましょう。

3.今ある自己資金を一覧表にしてみましょう

住宅資金の計画を行う場合、重要なのが希望物件の購入金額予算です。

住宅資金の予算は、手元にある自己資金住宅ローンでの借入の合計金額になり、
一般的には「自己資金を2~3割用意し、無理なく返済出来る範囲で住宅ローンを組み、予算内で物件を探しましょう」と言われます。

しかしながら、「人生の中でも大きな買い物」ですので、希望物件の購入額と予算に差が出てしまう場合もあります。

という事から、まずは「自己資金」について考えてみましょう。

あなたの資産は?
資金は財形や銀行預金だけとは限りませんよね。
たとえば、株や投資信託、積立タイプの保険、そして親からの資金援助なんて事も考えられます。
それらを一覧表にまとめてみるとご家庭の資産がみえてきます。
その中から、妥協したくない家づくりのために使える資金がどのくらいあるかを検討してみましょう。

2.資金計画を理解して必要な資料を用意しましょう

お金の計画として考えていただきたい部分は【大きく3つに分類】されます。
1つ目は現在、2つ目は将来、3つ目は万一の場合です。

まず1つ目、現在のお金について
具体的に、自己資金はどれぐらい準備できて、その中の【どれぐらいの額】を住宅購入資金に充ててよいのでしょうか?
また、ほとんどの方は住宅ローンを利用して住宅購入をしますが、実は住宅購入に必要な融資は簡単に借りられるわけではありません。

■必要資料:源泉徴収票、給与証明書、貯蓄(銀行・財形)

2つ目は将来のお金についてです。
念願のマイホームに住むことができたとしても、10年後や20年後に返済できなくなった場合は、せっかく手に入れた自宅を手放す事態になりかねません。
だからこそ、将来のご家庭のお金について分析する必要があります。

■必要資料:昇給、退職金などの会社の規定

最後に3つ目。万が一の場合のお金!についてです。
収入の柱になる方に、万が一のことがあった場合、家族はマイホームに住み続けることができるでしょうか?

一般的に民間の銀行で住宅ローンを組む方に、万が一の死亡や高度障害といった事が起きた際には、ローンが免除になる「団体信用生命保険」という保険があります。

しかし、仮に収入の柱になるご主人が、事故や病気などで健康を害して就業不能状態に陥ってしまうと、返済どころか生活も厳しい状況になるでしょう。

■必要資料:加入している生命保険証券(会社での団体加入も含む)

以上、【3つの資金】についてしっかり考え分析し、それぞれの資金について【計画的に対策する】ことができれば、安心した幸せな住宅購入になるでしょう。

1.10年後・20年後の家族を想像し未来年表を作る。

それではあなたが購入可能な住宅価格を計算してみましょう。

住宅購入について考える場合には、まず未来年表をつくってみるのが良いでしょう。
それは現在のご家族と10年後の家族ではいろんな状況が変わっているのに対して、
住宅の姿が現在のままでは住みづらい家になってしまう可能性が多いからです。

それではまず最初に、10年後・20年後のご家族の年齢、生活の環境を想像してみます。

  • お子さんは何人いるでしょう、そして何歳になっているでしょうか?
  • お子さんが大学へ進学するとしたら何年後になりますか?
  • お車の買い替え時期は何年後から、何年ごとで予定していますか?
  • 家族旅行の予定は?
  • 旦那さんお勤めの会社の定年退職は何歳ですか?
  • また、それは何年後ですか?

上記の様に、これから歩んでいくであろう未来(ライフイベント)について年表に起してみてください。
そうすると色々なことが見えてきます。
ポイントは、未来の事ですから楽しく幸せな未来を想像しながらご家族でワイワイとつくってみてください。

「気持ちの上では○○○したいと思う」
「努力してでも○○は叶えたい」
「○○という夢はゆずれない!」

そんな未来年表を作ってみてください。
家を持つ事は【手段】で、その家で幸せな未来の生活を叶える事が【目的】です。
どうか、【目的と手段】を違わないように!

家づくりのスタートはこんな所から始める事こそが、幸せな家つくりに繋がっていきます。

注文住宅を購入する時に、あなたは住宅ローンでいくらまで借りられるのか?

それでは、資金の調達方法として最も利用されている住宅ローンについてお話しします。

こちらも本題に入る前に覚えておいて欲しいことがあります。
それは『家を決める前に住宅ローンの事前審査を必ずする』ということです。

あなたの身の回りでもこんなおはなしを聞いたことがありませんか?
「工務店と契約(家を建てる時に行う契約)をしたけど、住宅ローンが通らなく家が建てられなかった」という悲劇を。
じつは住宅業界ではよくよくある現実で、実際1割以上はこんな実例があるのではないでしょうか?

将来の家族を夢見て、家族で大きな決断をしながらお金が借りられないということで夢を諦める。
あなたが心から安心して家づくりを考えているのであれば・・・

どんな家を建てるか?ではなく、
住宅ローンが借りられるかどうか?

大袈裟ではなく当たり前だと心しておいてください。

さて、あなた(もしくは旦那様)は実際のところ住宅ローンをいくらまで借りられるのでしょうか?
例として2つの例を計算してみましょう。

◆Aさん:年収500万円、金利3%、25年返済

年収(500万円)× 0.35 ÷ 12 ÷ 4,700円 × 100万円 = 借入可能額(約3100万円)

◆Bさん:年収800万円、金利3%、20年返済

年収(800万円)× 0.35 ÷ 12 ÷ 5,500円 × 100万円 = 借入可能額(約4200万円)

こういった風に計算しておおよその金額を把握することができます。
当然、年収・金利・返済年数によって変わってきますね。

年収はなかなか変えられませんが、
住宅ローンを組む時代・組織によっては金利が変わり、
将来の資金計画によって返済年数を変えることができます。

今はいろいろなサイトで自動計算してくれますので、是非ご自分で計算してみてください。
ここで算出された金額はあくまで「借入できる最大金額」と考えてください。
5000万円借りられる家族であっても3000万円しか借りなくてもいいわけです。
高額な借入なので金利だけでも生活に大きくのし掛かります。
貯蓄などの状況を考えて申し込み金額を決めなければいけませんね。

注文住宅の購入資金はいくら用意できるのかを知る

それでは住宅購入資金について考えていきましょう。
注文住宅の相場ですが、ローコスト住宅なら1000万円代後半、それなりの住宅を望むのであれば最低でも2000万円は考えておきたいところです。
しかも、申請費用や諸経費などはよく目にする表示金額には含まれていませんので、さらに2~3割は予算を考えておいた方がいいでしょう。

住宅購入を叶えるにあたり、最初に考え、もっとも重要なことが予算を決めることなのです。

さてあなたは、いくらの予算を想定したらよいのでしょうか。

この記事を読んでいるあなた。
漠然と「2000万以内でなんとか・・・」などと考えていませんか?
もしかすると「20年で返せる金額くらいなら・・・」と漠然としていないでしょうか?

曖昧であればあるほど、家づくりが楽しくなくなっていくことでしょう。
なぜならそれほど注文住宅にはたくさんのお金がかかり、少しネットを調べた程度では全体予算が分からないのです。
それは、最初にお話しした「注文住宅はお家のオーダーメイド」だからです。

そこであなたの収入・支出・資産を調べることからはじめる必要があります。
できればあなたのお手元に、下に挙げるものを準備してみてください。

・家計簿

・源泉徴収票

・預金通帳 (積立預金通帳)

大切な事は生活するためのお金ととローン返済額のバランスで、毎年のローン返済額は、目安として年収の2割以下です。
そして将来のために必要なお金はいかに貯蓄していくかも考えなければいけません。

作業に1分もかからないほどざっくりとした項目です。
それでは今から代表的な部分を記入してみましょう。

★収入

[A-1]ご主人様の年収     【   万円】
[A-2]奥様の年収       【   万円】
[A-3]ご主人様の退職金予定額 【   万円】
[A-4]奥様のの退職金額予定額 【   万円】
[A-5]現在の貯蓄額      【   万円】

★支出

[B-1]家賃          【   万円】
[B-2]毎月の生活費      【   万円】
[B-3]マイカーローンなど返済額【   万円】
[B-5]毎月の貯蓄額      【   万円】

★貯蓄

[C-1]お子様の教育費     【   万円】
[C-2]老後の生活非      【   万円】
[C-3]夢を叶える為の金額   【   万円】

いかがでしたか?
分かっているようで「多分・・・で曖昧に金額を記入した」項目があるのではないでしょうか?

わたしにはどの項目かが分かります。
それは、[A-3][A-4][B-5][C-1][C-2][C-3]だと思います。

ドキっとしたあなた。
実際はほとんどのご家庭が同じようだから安心してください。。
それほど家族の将来設計を金額にするという行為を普段考えていないという事ですが、
一生で一番高い買い物をするこの場面に一度ゆっくりと考えていく必要がありそうですね。

またお話しが長くなってしまいました。
次回も「資金はいくら用意できるのかを知る」の続きをお話しできればと思います。

注文住宅が建つまでの流れを理解し、おおよそのスケジュール決めましょう

こんにちは 注文住宅プランサポートの奥田です。
前回はお話しが長くなってしまったので、今回から順をおってお話ししさせて頂きます。
なるべく具体的に説明できるよう頑張ります!

さて当然ですが、憧れのマイホームを手に入れるまでには大小たくさんの決断が必要になります。

もちろん希望や条件によって選択肢が異なりますが、
今回は家を建てるまでに誰もが決めていかなければならない大きな分岐点だけを順番に並べてみます。

その前に大事な心構えをだけをして頂きたいと思っています。
それは・・・「手間をかけてでもホンモノを探す」という気持ちです。
誰もが「失敗したくない不安な気持ち」をもったまま家づくりをスタートします。
いま隣でテレビをみて笑っている旦那様は、家づくりがリアルになるほど不安を増していくことでしょう。これこそが、高い買い物であるがゆえのプレッシャーです。
ネットの情報だけで頭でっかちになるのではなく、勇気を出して専門家の意見に耳を傾け、不安な事はどんどん質問して解消していきましょう。

その為にもスケジュールをうまく立てセミナーや相談会・見学会に行くことは非常に大切な事です。

1-1. 家づくりの全体のおおまかな流れ

たとえ注文住宅であっても一言でいうなら、「ショッピング」です。
そう考えると少しだけ気が楽になりますね。
家を「いつ」「どこに」「どこで」「どんな」(家を)「いくらで」買うか?を決めていくことになります。
こういった流れの中で今から引き渡しまでの流れをざくっと大きく切り分け、今回は「土地がある場合」を例にとってご説明します。

  1. 資金はいくら用意できるのかを知る
  2. いくらまでの家を建てられるのかを決める
  3. どんな家に住みたいのか条件を洗い出す
  4. 情報収集しながら、いくつか建築会社の候補リストをつくる
  5. その建築会社が実際に建てた家を見せてもらいながら数を絞る
  6. 建築会社にプランや見積りを提示してもらう
  7. 条件にあった建築会社と契約する
  8. 家づくりの詳細な打合せや費用の確定
  9. 住宅ローンを申し込む
  10. 住宅ローンの実行
  11. 建築会社が家づくりをスタート
  12. マイホームが完成

※契約から家づくり、そして完成まではもっともっと項目や行事があります。
しかし、まずは『決める』までに必要なステップとして省略しました。

それでは次回からは、ひとつひとつを細かく噛み砕いてご説明させて頂きます。